As regras do jogo mudaram. A partir de 2026, a forma como imóveis são alugados no Brasil sofrerá ajustes importantes. O que antes era tolerado como prática comum — como contratos de boca, garantias acumuladas e cláusulas vagas — passa a ser revisto sob uma nova ótica legal mais rígida e protetiva.
A nova legislação voltada à locação urbana chega com o objetivo de corrigir distorções antigas, incentivar a formalização e trazer mais equilíbrio às relações contratuais. Para quem aluga, oferece ou administra imóveis, as novidades não são apenas formais — elas mudam na prática o que pode e o que não pode acontecer em um contrato de aluguel.
Ao longo deste artigo, você vai entender ponto a ponto:
- Por que os contratos verbais passam a ser inválidos
- Quais garantias poderão (e não poderão mais) ser exigidas
- O que muda para o inquilino ao devolver o imóvel
- E como essas novas regras colocam a locação sob um novo modelo, mais transparente e profissional
Se você atua no mercado imobiliário ou tem relação direta com aluguel — como proprietário ou inquilino — este é o momento certo para se atualizar.
O que muda com a nova lei do aluguel em 2026?
A partir do próximo ano, a legislação sobre locação será atualizada para incorporar regras mais claras, práticas mais transparentes e padrões contratuais mais consistentes.
As principais mudanças incluem:
- Obrigatoriedade de contrato de aluguel por escrito
- Proibição de múltiplas garantias locatícias no mesmo contrato
- Reforço de direitos do locador e do inquilino
- Ajustes em cláusulas de reajuste de valores e devolução do imóvel
- Integração com o novo sistema tributário nacional, especialmente em aluguéis de alto valor
Cada uma dessas alterações visa trazer mais previsibilidade, reduzir conflitos judiciais e fortalecer a segurança jurídica nas relações locatícias.
Fim dos contratos verbais: formalização passa a ser obrigatória
Durante muito tempo, foi comum ver acordos de aluguel feitos apenas com um aperto de mão ou uma conversa informal. Essa prática, embora ainda recorrente em regiões menores ou entre familiares, não terá mais validade legal a partir de 2026.
O que isso significa na prática?
- Qualquer acordo de locação deverá ser documentado por escrito
- O contrato precisa conter cláusulas mínimas obrigatórias, como:
- Identificação completa das partes
- Valor do aluguel
- Forma de reajuste
- Garantia utilizada
- Prazo de vigência
- Condições de renovação e rescisão
Além disso, assinaturas eletrônicas serão plenamente aceitas, o que facilita muito os contratos firmados à distância ou por meio de plataformas digitais de locação.
Essa formalização traz segurança jurídica para ambas as partes e reduz significativamente os riscos de conflitos interpretativos.
Garantias locatícias passam a ser únicas por contrato
Uma mudança muito relevante, e que afeta diretamente a dinâmica entre locador e locatário, é a proibição da exigência de múltiplas garantias no mesmo contrato.
Até então, era comum que o proprietário exigisse mais de uma proteção, como fiador + caução + seguro fiança, o que muitas vezes criava barreiras para quem precisava alugar.
Com a nova regra:
- Apenas uma das garantias abaixo poderá ser escolhida:
- Fiador
- Seguro fiança
- Caução em dinheiro (limitada a três vezes o valor do aluguel)
- Título de capitalização
Essa limitação equilibra a relação e torna o processo de locação mais acessível, especialmente para quem não tem fiador ou recursos financeiros disponíveis para múltiplas garantias.
Reforço dos direitos de inquilinos e proprietários
A nova legislação reforça os direitos já previstos na Lei do Inquilinato e dá mais clareza a pontos que costumavam gerar conflito, especialmente na devolução do imóvel e em cláusulas mal redigidas.
Para o inquilino:
- Não é mais obrigado a pintar o imóvel ao devolvê-lo, salvo previsão contratual específica
- Ganha mais proteção contra cláusulas abusivas
- Tem direito a comprovante de pagamento e acesso a informações detalhadas do contrato
- Pode contestar reajustes que não sigam o índice acordado
Para o proprietário:
- Passa a ter maior respaldo legal para cobrar danos reais ao imóvel
- Pode rescindir o contrato com base em cláusulas bem definidas
- Tem segurança jurídica para solicitar reintegração de posse em caso de inadimplência
Esse reforço contratual protege ambos os lados e valoriza a transparência nas relações locatícias.
Reajustes precisam seguir índices oficiais
Outra medida da nova lei diz respeito aos índices de reajuste do aluguel, que agora deverão obrigatoriamente seguir parâmetros reconhecidos de inflação.
A prática de aplicar reajustes com base em índices instáveis, como o IGP-M, será desestimulada.
Recomendação oficial:
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Os contratos que não especificarem um índice serão automaticamente vinculados ao IPCA, salvo acordo posterior entre as partes.
O objetivo é proporcionar maior previsibilidade e estabilidade para o inquilino, sem comprometer o direito do locador à valorização do imóvel.
Relação com a Reforma Tributária: atenção à nova tributação dos aluguéis
A nova lei do aluguel não altera apenas aspectos contratuais. Ela se conecta diretamente com a Reforma Tributária, que trará mudanças significativas na tributação da renda gerada por aluguéis.
Novos tributos que podem incidir:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
Quem será impactado?
- Pessoas físicas que recebem mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis
- Proprietários com mais de três imóveis alugados
Esses contribuintes passarão a recolher, além do Imposto de Renda, tributos específicos sobre a receita bruta obtida com locação.
Estimativa de impacto:
- A alíquota final, com redutores aplicados, pode chegar a 8,4% sobre a receita bruta
Para investidores e proprietários com carteira ampla de imóveis, será essencial buscar orientação contábil para reorganizar contratos e avaliar a viabilidade de migrar para o regime de pessoa jurídica.
Quem será mais afetado pelas mudanças?
| Perfil | Impacto principal |
| Inquilinos | Mais proteção contratual e menos exigências burocráticas |
| Pequenos proprietários | Necessidade de formalizar contratos e respeitar novas regras |
| Grandes investidores | Reorganização fiscal e possíveis aumentos na carga tributária |
| Imobiliárias e administradoras | Digitalização obrigatória e revisão de processos internos |
Dicas práticas para adaptação
Para locadores:
- Revise todos os contratos atuais e ajuste para o modelo por escrito
- Escolha a garantia mais viável para cada perfil de inquilino
- Utilize plataformas de assinatura digital
- Prepare-se para a nova tributação com apoio de contador
Para inquilinos:
- Leia cada cláusula antes de assinar e negocie o que for necessário
- Guarde todos os comprovantes e recibos de pagamento
- Entenda que só uma garantia pode ser exigida por contrato
- Saiba que você não é obrigado a pintar o imóvel ao sair, salvo cláusula específica
Para imobiliárias:
- Atualize seus contratos-padrão conforme a nova legislação
- Ofereça soluções digitais e consultivas para locadores e inquilinos
- Reforce a comunicação clara e objetiva com todos os envolvidos
- Adote plataformas de gestão com controle de vencimentos, reajustes e garantias
Conclusão
A nova lei do aluguel para 2026 não apenas moderniza a relação entre inquilinos e proprietários, como também eleva o padrão jurídico das locações no Brasil.
Ao exigir contratos formais, limitar garantias e definir regras mais claras sobre reajustes e direitos, a legislação estabelece um ambiente mais justo, seguro e acessível para todas as partes envolvidas.
Seja você um investidor, um morador de aluguel ou um profissional do setor imobiliário, o momento é de adaptação e organização. A informalidade, antes tolerada, agora dará lugar a um modelo mais transparente e fiscalmente responsável.
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